案情简介： 　　甲在报纸上登广告买房子，乙看到广告后与甲联系商量买房事宜，并且去房管局查询证实甲的房产证确属真实，就与甲达成买卖协议并办理了过户手续。后甲的父亲丙以甲伪造与某房地产公司的房屋买卖合同骗取房产证为由，要求撤销乙已经取得的房产证，甲的父亲丙持有某公安机关、某检察院文检室出具的两份鉴定文书，两份鉴定报告均证明甲备案的买卖合同上的印章与该公司1988年企业年检报告的印章不是同一枚印章，证明甲伪造与某房地产公司的房屋买卖合同。某房管局根据丙提供的两份鉴定报告为依据，以“申报不实”理由撤消了乙的房产证，乙不服该决定，提起行政诉讼。 　　争论焦点：甲通过虚假申报骗取了房产证，又通过法定的程序过户给乙，现乙的房产证应不应该撤销。 　　第一种意见：应该撤销乙的房产证。理由是甲的房产证是通过虚假申报骗取的，甲又在此基础上过户给乙，虽然乙的过户手续符合条件，但是甲隐瞒了原取得房产证的真实情况，所以甲、乙之间的变更登记同样存在申报不实的情况。 　　第二种意见：不应该撤销乙的房产证。理由是乙在甲持有房产局颁发的房产证的基础上与之交易，并通过法定程序办理了过户手续，取得了房产证，属于善意取得，应受法律保护，不应由乙来承担因甲违法行为所产生的后果，并且乙在交易时没有能力和权利来辨别甲的房产证真伪。      笔者同意第二种意见，主要理由如下：      一、甲的房产证是房管局颁发的，是甲享有不动产物权的证明，具有公示公信的效力，对外是合法有效的。 　　??物权是一类极其重要的民事权利，是权利人对特定的物直接支配和排他的权利，其具有直接对抗一般人的效力，故权利的享有、变动往往对不特定的第三人影响甚大，且物权属支配权，具有优先性、排他性、追及性和物上请求权的效力，如果一个物权的变动不能以外部查知的方式进行，必然易滋生纠纷，有害交易安全。因此物权变动务须遵循一个原则，即公示公信原则。 　　公示原则就是在物权的各种变动过程中，为避免第三人遭受损害并保护交易安全，必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。公信原则即在公示之后即可取得法律上的公信力，当善意第三人出于物权公示方法的信赖而进行交易时，不管是否实际存在与这种公示相应的合法权利，均应加以保护的法律原则。 　　公信力作为民法领域物权登记制度的一个效力，在不动产登记行政行为领域，是行政行为的公定力在不动产登记行政行为的一个具体体现。根据行政行为公定力的原理，不论其是否合法，对任何人都具有被推定为合法、有效而要求所有机关、组织、个人予以尊重的法律效力。不动产登记行政行为作为行政行为的一种，当然应该具备公定力。这种公定力具体体现为不动产登记行为应该产生公信力，即指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，即使以公示的方法表现出来的物权不存在或者存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍应当承认其具有与真实的物权存在相同的法律后果，以保护交易安全。 　　根据物权法第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，不动产权属证书对外具有证明甲享有该不动产物权的作用。甲的房屋经过登记并获得房产证书，在未被撤销前对于第三人乙来说是真实有效的。 　　二、乙属于善意取得。 　　甲的房屋经过登记并取得权属证书，根据物权法及行政法原理，即具备公示公信效力和公定力，无论甲在申办房产证的过程中是否存在过错，但对于不知情的乙来说房屋权属登记都应当是正确的登记，登记的权利与权利人实际权利应该是一致的，而且乙还专门向房管局查询核实甲房产证的真伪，房管局告知甲的房产证是真实的，乙才与甲进行交易，可以看出乙已经尽到了合理的注意义务，应当认定乙是善意的；乙已经向甲支付了合理的价款并已经办理了过户手续、取得了房产证，完全符合《物权法》规定的善意取得的构成要件，属善意取得，其已经取得的物权应受法律保护。 　　三、房管局适用法律不当。 　　08年6月27日房管局根据《城市房屋权属登记管理办法》做出了撤销乙房产证的决定。《城市房屋权属登记管理办法》由建设部于1997年制定并公布，但法律具有滞后性，因此适用该规章不能只考虑规定本身，还应当考虑当时的立法背景、法治现状等因素，不能把规定同当时的立法背景、法治现状割裂开。那时我国法律还没有明确确立善意第三人制度，因此该办法没有明确的关于善意第三人权利保护的规定。2007年10月1日《物权法》生效，《物权法》确立了善意取得制度，建设部2008年1月22日通过了《房屋登记办法》，增加了保护善意第三人的规定，自08年7月1日生效，此时的法律背景已经发生变化，因此房管局不能机械的适用《城市房屋权属登记管理办法》，应当根据上位法优于下位法的原理，适用物权法关于善意取得的规定，保护善意第三人乙的权利。同时虽然房管局做出撤销决定时《房屋登记办法》还未生效，还在《城市房屋权属登记管理办法》的有效期间，但《房屋登记办法》是立法的现状，并且即将生效，而《城市房屋权属登记管理办法》则即将废止，房管局应当参考《房屋登记办法》的新增规定，保护善意第三人乙的权利。况且虚假申报是甲实施的，即使房管局要处罚也只能处罚甲，乙不是行为人，不能处罚乙，不能让乙因甲的行为承担责任，否则就与株连无异，违背依法行政的精神。因此房管局撤销乙的房产证属适用法律错误。